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律师谈离婚时的公房分割问题

2012-03-28 13:14 作者: 来源: 本站 浏览: 1,211 次 我要评论 字号:

一、什么是公房?

公房是指政府、国有单位或集体单位分配给职工,租金按照政府规定的标准收取的居住房屋。公房分为国有房屋和集体所有的房屋,其中主要是国有房屋。按管理部门的不同,国有房屋的租赁分为直管公房(统管公房)租赁和自管公房(非统管公房)的租赁,前者指由政府房产管理部门直接管理的公房的租赁,后者指由国家机关、事业单位、社会团体、国有企业等自行管理的公房的租赁。享有部分产权的,即按标准价购买的房屋不再具有公房性质,应属于单位与职工按份共有。

二、婚前由一方承租的公房

依据最高人民法院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》(以下简称解答)第二条的规定,婚前由一方承租的公房,具有以下情形之一的,双方均可承租:(一)婚前由一方承租的公房,婚姻关系存续5年以上;(二)婚前一方承租的本单位的房屋,离婚时,双方均为本单位职工;(三)一方婚前借款投资建房取得的公房承租权,婚后夫妻共同偿还借款的;(四)婚前一方承租的公房,婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的;(五)一方将其承租的本单位的房屋,交回本单位或交给另一方单位后,另一方单位另给调换房屋的。可以看出,《解答》是将夫妻一方婚前的公房承租权在具备一定条件之后转化为夫妻共同承租权。
《婚姻法》修改后,把一方的婚前财产明确纳入该方个人财产,其第十八条规定,一方的婚前财产为夫妻一方的财产。那么此时,《解答》的规定是否与《婚姻法》相冲突呢?对此,笔者持肯定意见。公房的承租权是属于财产性质的权利,我国《婚姻法》所说的财产是涵盖财产性的权利的。也就是说,《解答》与《婚姻法》在《解答》第二条的规定上存在抵触,由于《婚姻法》属于法律,是上位法,而《解答》属于司法解释,是下位法,所以在二者相抵触的情况下应以《婚姻法》的规定为准,即婚前由一方承租的公房,其承租权是属于该方的个人财产,除非夫妻双方另有约定。《婚姻法》第十八条的规定体现了法律对夫妻一方私人权利的尊重,夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续或其他原因而转化为夫妻共同财产,唯一的例外是双方另有约定。

由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,房屋权属证书登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。此时,一方婚前取得的仅是承租权而非产权,房屋是婚后以夫妻共同财产购买的,应认定为夫妻共同财产。由一方婚前承租、婚后用个人财产购买的房屋的归属问题,这种情况政策性强,搀杂的问题多,需进一步研究探讨。

三、婚后由一方承租的公房

婚后由一方申请取得公房承租权的,离婚时,双方均有承租权,这是因为夫妻一方在婚姻关系存续期间所得的财产为夫妻共同财产。

四、婚前或婚后由双方承租的公房

若是双方承租,则不管是在婚前还是婚后,离婚时双方均有权承租。这点很容易理解。

五、婚前双方均租有公房,婚后合并调换房屋的;夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的,这两类房屋,离婚时双方均有权承租。

六、公房承租的确立时间应以租赁关系的有效建立为准,租赁协议或划扣租金的单据与事实租赁关系的建立时间不一致的,以在先的为准。

七、对于对夫妻双方均可承租的公房,双方均主张承租权且协商不成的,如其面积较大能够隔开分室居住使用的,可由双方分别租住;也可以另调房屋分别租住或由承租方给另一方解决住房。需确定承租一方时,应依照以下原则来处理:(一)照顾抚养子女的一方;(二)男女双方在同等条件下,照顾女方;(三)照顾残疾或生活困难的一方;(四)照顾无过错一方;(五)征求单位意见。

八、对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的,承租方应对另一方给予适当的经济补偿。

如何进行经济补偿,法律没有明确的规定。笔者认为,可以参照有关司法解释对私房的处理办法及其他相关规定来处理,具体而言应作如下操作:(一)双方均主张公房承租权并且同意竞价取得的,应当准许,并由出价高的一方对另一方给予相当于出价额一半的补偿(在司法实践中,由于夫妻双方的经济能力往往不平衡,所以竞价的方式采用的不多);(二)一方主张公房承租权的,由评估机构按房屋拆迁补偿价对房屋作出评估,取得公房承租权的一方应当给予另一方相当于承租方应得拆迁费的一半的补偿(之所以如此,是因为拆迁补偿相对而言更能反映出承租方在承租的公房中的财产权益);(三)双方均不主张公房承租权的,若单位同意转让或拍卖(因为是公房,仅享有使用权,所以不存在单位的优先购买权问题),则可将房屋转让或拍卖,然后就所得价款进行分割;(四)双方均不主张公房承租权(这种情况很少出现),且单位也不同意转让或拍卖的,由法院在综合考虑双方的情况后确定承租权的归属,并比照前面第(二)项来处理补偿问题。

九、离婚时对承租权归一方的公房,另一方无权要求承租,也无权要求补偿,只能够在另行解决住房确有困难的情况下要求暂时居住(暂住期限一般不超过两年,暂住期间,暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用)或在对方有承受能力的情况下,要求对方给予一次性经济帮助。

十、离婚时,在确定公房的一方或双方承租权问题时是否限于”共同居住”的公房?

虽然《解答》中仅提到夫妻双方”共同居住”公房,但在离婚确定公房的一方或双方承租权问题时不应限于”共同居住”的公房,承租权既然属于财产范畴,离婚分割时就应当按照《婚姻法》的财产分割制度来处理,不应设置”共同居住”这一限制。比如,双方在婚后共同承租的公房,一方因在异地工作而未共同居住,离婚时若排除其承租权则明显有违公平。

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